Die Corona-Krise und die damit einhergehenden Einschränkungen der gewerblichen Tätigkeit hatten und haben einschneidende Auswirkungen auf das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Immer wieder wird die Frage der Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses für jene Monate aufgeworfen, in denen die Geschäftstätigkeit aufgrund der gesetzlichen Verbote unmöglich ist. Zumal diese Auswirkungen vom Gesetzgeber nicht ausdrücklich geregelt wurden, obliegt es den jeweils mit der Frage befassten Gerichten, konkrete Lösungen zu finden, was natürlich für die Vertragsparteien große Unsicherheiten hinsichtlich der Entscheidung des Richters birgt.

Einige Urteile der Landesgerichte zu diesem Thema liegen inzwischen vor:

  • Das Landesgericht Rom befand mit Beschluss vom 29.05.2020, dass in den vom Lockdown betroffenen Monaten eine nachfolgende und vorübergehende Teilunmöglichkeit (Art. 1464 ZGB) der Nutzung des Mietgegenstandes zu den im Vertrag vorgesehenen Zwecken besteht. Diese rechtfertigt eine Mietreduzierung für den Zeitraum, in dem keine Geschäftstätigkeit stattfinden konnte, wobei das Gericht hierfür eine Mietreduzierung im Ausmaß von 70% angewandt hat.
  • Das Landesgericht Rom befand mit späterem Beschluss vom 27.08.2020 in einem ähnlichen Fall, dass jener Partei, die eine übermäßige Belastung innerhalb des Vertragsverhältnisses erfährt, die Möglichkeit einer Neuverhandlung der Vertragsbestimmungen eingeräumt werden muss. Dies aufgrund der allgemeinen Prinzipien des guten Glaubens und der Korrektheit in der Durchführung des Vertrags (Art. 1375 ZGB). In Ermangelung einer Einigung der Parteien hat der Richter eine Reduzierung des Mietzinses um 40% für die Monate April und Mai 2020 und eine Reduzierung um 20% für die Monate Juni 2020 bis März 2021 entschieden. Weiters verfügte er die Aussetzung der vom Mieter zur Absicherung der Bezahlung des Meitzinses gestellten Bürgschaftsgarantie.
  • Das Landesgericht Bologna nahm mit Beschluss vom 04.06.2020 den Rekurs des Mieters an und untersagte es dem Vermieter, die zur Absicherung der Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses hinterlegten Schecks zum Inkasso zu ringen.
  • Das Landesgericht Rimini hingegen wies mit Beschluss vom 28.06.2020 den Antrag des Mieters auf Aufhebung des Mietvertrages wegen übermäßiger Belastung ab.

Das Landesgericht Bologna wies mit Beschluss vom 08.07.2020 den Antrag auf Aussetzung des vom Vermieter gegenüber dem säumigen Mieter erwirkten Vollstreckungstitels ab. Dies allerdings unter Anregung eine Reduzierung des Mietzinses mittels Neuverhandlung der Vertragsbestimmungen zwischen den Parteien nach dem Grundsatz des guten Glaubens.

Für ähnliche und andere Fragen aus dem Mietrecht steht Ihnen unsere Rechtsanwaltskanzlei gerne beratend zur Seite.

RA Peter Platter und RA Ruth Libardi