Con l'ordinanza n. 20543/2020 la Suprema Corte di Cassazione si è occupata del caso di una società – proprietaria di immobili in due diversi condomìni adiacenti e costituenti un edificio strutturalmente unico – la quale aveva proceduto (tra l’altro) al collegamento tra i propri immobili, adibiti ad albergo, attraverso l’apertura di tre vani ricavati nel muro divisorio interno dei due condomìni.
In primo grado la società – che, nel corso del giudizio, aveva evidenziato come i varchi aperti nel muro divisorio interno non determinassero alcun pregiudizio alla statica dell’edificio e che, in ogni caso, aveva eccepito l’intervenuta usucapione della servitù di passaggio conseguita mediante l’uso ininterrotto del varco ricavato nel muro perimetrale – vedeva avallare dal Tribunale competente la propria opera, con rigetto della domanda proposta dal condominio direttamente interessato dai lavori. Tale decisione veniva però impugnata dinanzi alla Corte d’Appello, che poi effettivamente riformava la sentenza di prime cure, con ordine di riduzione in pristino dello stato dei luoghi attraverso, in particolare, la chiusura dei varchi aperti tra le unità immobiliari adibite ad albergo.
Per contrastare tale statuizione veniva dunque proposto ricorso in Cassazione, rispetto al quale resisteva con controricorso il condominio. All’esito del giudizio, la Suprema Corte si pronunciava con l’ordinanza in epigrafe, con la quale è stato stabilito un importante principio di diritto.
La Cassazione ha chiarito, in particolare, che, in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condomìni, risulta illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volto a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condomìni. Ciò perché, secondo la Corte, un simile procedere comporta, di fatto, la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione di ciascuno dei due condomìni – anche in difetto di funzione portante, aspetto peraltro in contestazione nel caso di specie – in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù (di passaggio nella proprietà esclusiva confinante, esterna al condominio) per la cui costituzione è sempre necessario il consenso scritto di tutti i condòmini.
Per ogni eventuale approfondimento della questione restiamo, come sempre, a disposizione.
Avv. Peter Platter Avv. Andrea Colorio